自1998年啟動房改以來，中國房地產市場已經發展20年。20歲，在古代是男子的弱冠之年，是女子的桃李年華，但房地產卻已步入下半場。房地產市場整體表現出發展不平衡、不充分，高房價爭議不斷。

　　作為影響中國經濟發展的重要支柱之一， 20年間，房地產市場曾高歌猛進，也曾曲折向前。回顧、反思和總結，得失均可為來者鑒。1999年-2014年間，我國房地產業開發投資增速甚至以超過20%的年均增速發展。與之伴隨的也包括松緊輪回的房地產調控。2014年-2018年，短短四年間，房地產市場再次經歷一輪全面刺激和史上最嚴調控。從全國一盤棋到“因城施策”，而在歷經頻次最高力度最強調控年份之后，在2018年末，已經至少有十余城市蠢蠢欲動，發布“微松”調控措施。

　　暴利時代無疑已經遠去，擺在行業面前的是如何“活下去”、“活得久”以及“活得好”。而歷史總是輪回，對于整個房地產市場而言，建立健全長效機制顯然迫在眉睫。

　　450次調控措施

　　2018年依然是明顯的“調控年”，樓市調控延續了2017年的基調，重視“租購并舉”、“房住不炒”長效機制，構建房產分類階梯式消費，解決高房價和庫存區域間不平衡發展的問題；同時注重邊調邊打，在調控的同時重點打擊樓市亂象，既抓典型又嚴監管。在“因城施策”大方針指導之下，截止到目前，2018年全國累計出臺450次調控措施，調控頻次刷新歷史調控紀錄。

　　房價則在上下半年呈現涇渭分明的格局，7月，中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”的口號，成為2018年樓市降溫的一個“分水嶺”，市場預期由“慢漲”轉為“下跌”。

　　根據中國指數研究院監測顯示，今年以來，百城均價各季度累計漲幅較去年同期均收窄，整體價格趨于穩定。從各級城市來看，2018年1-11月各線城市累計漲幅較去年同期均收窄，其中三線城市累計漲幅回落最明顯。

　　在2018年三四季度的交接期，房價走勢出現了明顯的變化：9月，中指百城房價樣本城市中有18個城市出現新房價格環比下跌，數量明顯增加；11月，中指百城房價單月環比漲幅為0.27%，漲幅明顯回落，更是有31個城市出現新房價格下跌。房價上漲預期的轉變，是本輪市場調整開啟的關鍵標志。

　　市場的實質降溫發生在2018年三季度。從58安居客房產研究院獨家發布的信心指數來看，2018年10月，購房者信心指數環比下降4.2%，同比下降12.9%，為2017年1月以來最低點，直接反映了購房者市場預期轉變趨勢。同樣2018年10月，經紀人信心指數環比下降0.6%，同比下降8.9%，也是2017年1月以來最低點，經紀人信心指數的下降，則更能體現出樓市的實質性降溫。

　　市場降溫也體現在土地市場以及融資難。數據顯示，前三季度全國房地產市場土地流拍已超過 800 宗，并且9-11月25家龍頭房企拿地連續3個月低于千億 。同時房企的“融資難”在2018年體現得更為明顯，除了對銀行本身加強住房信貸管理、提高對貸款風險防范外，對于基金、信托、債權發行也同步加強管理，房企整體的融資難度普遍偏高。

　　“調控年”亦是市場洗牌之年。這一年，中小房企生存困境愈發凸顯，而大中型房企則借機加大市場占有率。從房企來看，規模化趨勢在加快，不少中型房企都已經突破千億大關，2018年前11個月，過千億門檻的房企數量已達26家，而2017年全年流水金額過千億的只有17家。尤其是不少房企抓住了上半年的銷售良機，今年上半年房企的商品房銷售面積同比增長3.3%，其中住宅銷售面積同比增長了14.8%，其中大中型房企上半年銷量的同比快速幅度普遍高于平均值。